– segir Magnús Sædal Svavarsson, byggingarfulltrúi í Reykjavík
Magnús Sædal Svavarsson, byggingarfulltrúi í Reykjavík, hefur tjáð sig opinberlega um að hann telji ekki nógu vel staðið að ýmsum þáttum sem varða eftirlit með byggingarframkvæmdum á Íslandi. Hann er þeirrar skoðunar að neytendur séu illa varðir fyrir óvönduðum vinnubrögðum og er langt frá því að vera sannfærður um að staða þeirra verði betri þótt nýja mannvirkjafrumvarpið verði að lögum. Samiðnarblaðið ræddi við Magnús á skrifstofu hans í Borgartúninu.
Magnús er fyrst spurður um skyldur byggingarstjóranna:
– Regluverkið gerir ráð fyrir því að byggingarstjórar eigi að sækja um stöðuúttekt áður en flutt er inn í hús, eða að fram fari lokaúttekt, þannig að verkinu sé lokið áður en flutt er inn. Þegar hins vegar er verið að flytja inn í mannvirki áður en þessi úttekt fer fram, þá á að gera þessa stöðuúttekt. Á þessu er verulegur misbrest-ur. Byggingarstjórarnir rækja ekki þessar skyldur sínar. Þá gerist það, að fólk flytur inn í íbúðirnar og kemur síðan til okkar eftir einhverja mánuði og segir að það hafi ekki farið fram lokaúttekt. Þá kemur oft í ljós að þessi stöðuúttekt hefur ekki heldur farið fram og fólk veit ekkert um hana. Það er ekkert skrýtið að almenningur kunni ekki á allan frumskóginn. Þá skoðum við hvernig mál er í pottinn búið, hvort úttekt hafi farið fram eða ekki. Sé þetta rétt, þ.e. að ekki hafi farið fram úttekt, þá höfum við farið út í að þvinga þær fram. Í reglugerðinni segir að það sé annaðhvort bygg-ingarstjórinn eða byggjandinn sem á að biðja um þessa úttekt. Ég hef leyft mér að líta svo á að íbúinn sem hefur keypt íbúðina sé byggjandinn. Við vitum ekkert hvenær og á hvaða byggingarstigi hann hefur keypt hana, þannig að við höfum túlkað þetta þannig að eigandinn hverju sinni sé byggjandinn. Þetta er auðvitað ekki óskastaða vegna þess að þegar við boðum til þessarar úttektar með svona forsögu, þá vantar okkur öll gögn sem bygg-ingarstjórinn á að skila, ástand á til dæmis öryggiskerfum, vatnsúðakerfum og fleira. Þessi gögn fáum við ekki. Þá getum við ekki gert annað en að bóka að þetta vanti.
Magnús segir Reykvíkinga hafa verið að taka þessa hluti fastari tökum á undanförnum árum. Þannig hafi verið skilgreindar verklagsreglur um hvernig bregðast skuli við þegar tilteknar aðstæður koma upp og þegar alvarlegir misbrestir verða á skilum á gögnum.
– Við sendum út lista yfir hvað vantar og hvað þarf að bæta, gefum mönnum frest til að laga þessi atriði og ef þeir verða ekki við því innan frestsins, þá setjum við málið í dagsektaferil. Það skilar ekki alltaf árang-ri, því það er oft ekki fyrr en farið er að innheimta hjá þeim dagsektirnar gegnum lögmenn, stundum með fjárnámi, að brugðist er við.
Þarna gætir fólk ekki nægilega vel að sér þegar það kaupir. Er búið að gera lokaúttektina eða stöðuúttektina? Fasteignasalarnir virðast ekki uppfylla upplýsingaskyldu sína í öllum tilvikum.
Að sögn Magnúsar er mikilvægt að gera greinarmun á þeim göllum sem er á valdi byggingarfulltrúans að gera athugasemdir við og á hinn bóginn göllum sem eru einkaréttarlegs eðlis. Dæmi um slíkan galla er ef kaupandanum finnst illa málað. Dæmi um galla sem byggingarfulltrúi á að skipta sér af er aftur á móti ef gólf hallar ekki að niðurfalli, eins og kveðið er á um í reglugerð.
– Ef það er ekki svo gerum við athuga-semd. Það stendur í byggingareglugerðinni. Þar er hins vegar ekki stafkrókur um hvaða nákvæmniskröfur eigi að gera við uppsteypu á húsi. Það stendur ekkert hvaða gæði eigi að vera á mannvirki. Ef það hins vegar lekur, þá eigum við að skipta okkur af því. Ég hef sagt að fólk eigi strax að leita til lögfræðinga til ráðgjafar ef upp kemur óánægja eða kaupandi upplifir vanefndir.
Margir verktakar standa sig vel
– Auðvitað eru ekki allir byggingarverktakar undir sömu sök seldir í þessu. Margir þeirra vilja gera vel og ef upp koma kvart-anir, þá leggja þeir sig fram við að bæta það sem málið snýst um. Ég upplifi það aftur á móti að þeir sem eru ekki með hlutina í lagi draga mál stundum á langinn fyrir fólki, segjast ætla að laga þetta seinna og svo framvegis. Hver hefur eftirlit með að þessar betrumbætur séu almennilega unnar? Er verið að setja plástur á gallann, svona rétt á meðan verktakinn kemst í burtu með sitt hafurtask, eða er þetta varanleg viðgerð? Þetta er jú nýtt mannvirki. Tökum dæmi úr bílaviðskiptum. Maður fer og kaupir sér nýjan bíl og þegar hann fer að sýna konunni sinni nýja bílinn þá spyr hún: – Af hverju er bíllinn svona rispaður? Þá er ekkert endilega nóg að umboðið segi: – Jú, við skulum bara sprauta fyrir þig skottlokið. Það er ekkert víst að maðurinn sætti sig við það. Húsakaup eru stærstu kaup sem fólk gerir um ævina. Það á rétt á að hlutirnir séu í lagi.
Fleira blandast inn í til að flækja málið. Við vitum oftast ekkert hverju var lofað við kaupin. Til að flækja það enn frekar, þá sækja verktakar oft um margskonar breyt-ingar á byggingartímanum. Þeir eru
stundum búnir að selja og kaupandinn veit ekkert um breytingarnar. Byggingarfulltrúi veit ekkert hverju er búið að lofa og samþykkir þessar breytingar sem uppfylla allar reglur og staðla, þótt Jóni Jónssyni sem keypti íbúðina hafi verið lofað einhverju allt öðru. Við þurfum alltaf að vera í þessu barnfóstruhlutverki. Þetta er svo flókið að það er ekkert nema skiljanlegt að það vefjist fyrir leikmönnum og menn lendi í vandræðum.
Hvað með fasteignasalana og þeirra skyldur?
– Það getur verið vandamál að fast-eignasali sé að þjóna bæði kaupanda og seljanda. Núna erum við með mörg fleiri slík vandamál. Byggingarmeistarinn getur líka verið byggingarstjóri. Maður getur maður verið eigandi framkvæmdar og séð líka um að selja hana. Sömu menn eru í mörg-um hlutverkum. Þessu stendur til að breyta með frumvarpinu núna, þá má hver og einn bara vera í einu þessara hlutverka í einu. Það er framför, en eins og kaupin gerast á eyrinni á Íslandi er ég talsvert hræddur um að þetta verði málamynda-gjörningur. Menn fái sér einhverja leppa og vinni þetta eins og áður. Það er líka tekið fram að menn verði með gæðakerfi. Ég vil að sá þáttur verði styrktur, án þess að það fari út í einhverja vitleysu. Ég vil að menn geti sýnt hvað í þeim býr. Þeir sem eru skussar komist ekki að borðinu aftur. Það þyrftu að vera miklu víðtækari heimildir til að taka skussana úr umferð.
Er ekki akkúrat gert ráð fyrir þessu í nýja frumvarpinu?
– Jú, það er gert ráð fyrir að hin nýja Byggingastofnun sem gefur út starfsleyfið eigi að geta afturkallað það, en ég held að vegalengdin sé löng frá svona ríkisstofnun í gegnum byggingarfulltrúana og niður á gólfið.
Þarf að vera hægt að koma mönnum úr umferð
Hefðir þú viljað fá þetta hlutverk til ykkar?
– Ekki endilega. Mér finnst að það sé gott að það sé skilgreint hvaða skilyrði menn þurfa að uppfylla og að þeir þurfi að sýna fram á að þeir uppfylli þau. Nú er það bara bundið starfsheitum. Það er nóg að maður sé húsasmíðameistari til að mega gera þetta og hitt. Hann þarf ekki að sýna fram á að hann sé góður. Það á að gerast með gæðakerfunum. Ég er ekkert endilega að sækjast eftir því að sveitarfélögin hafi puttana meira í því, en það þarf að vera hægt að koma mönnum úr umferð ef þeir standa sig illa. Það er mjög erfitt núna. Það á að tilkynna fokheldi, biðja um stöðuúttekt og lokaúttekt. Þetta gera menn ekki núna. Það yrði örugglega ekki talin næg ástæða til að veita þeim áminningu. Það væri þá búið að áminna þá alla. Ef maður byrjaði að veita áminningar, þá þyrfti að áminna þá alla.
Er mikið um að menn séu ekki nægilega vandir að virðingu sinni í þessum geira?
– Já, það er og það verður. Menn hafa auðgast vel á húsbyggingum og það munu alltaf sækjast menn í þetta í gróðavon. Hins vegar er auðvitað hægt að draga úr skaðanum. Mér finnst til dæmis að það væri hægt að koma upp punktakerfi,
þannig að þegar menn gera ekki það sem þeir eiga að gera, þá fái þeir punkt og annan ef þeir gera þetta aftur. Punktarnir gætu verið mismargir eftir því hversu alvarlegt brotið væri. Einfaldar reglur sem farið er eftir, ekki bara óljós heimildarákvæði. Nú geta byggingarnefndir veitt mönnum áminningu og ef brot eru alvarleg geta
nefndirnar óskað eftir því við ráðherra að þeir verði sviptir leyfi. Það þarf nú talsvert að ganga á áður en menn fara í svona ferli. Þetta er ætlunin að setja í Byggingastofnun í nýju lögunum. Þessar heimildir eru aldrei notaðar núna, það er alltof flókið og reglurnar óskýrar.
Lömbin hætt að koma í fóstur
Eru sveitarfélögin ekki mjög misjafnlega vel í stakk búin?
– Já, það er rétt. Ég er byggingarfulltrúi í langstærsta sveitarfélagi landsins og við erum að upplifa það hér á embættinu núna að við fáum ekki tæknimenntað fólk til starfa. Ég er að leita eftir samstarfi við verkfræðistofur um að hjálpa til við til dæmis lokaúttektir. Embættin eru mjög misjafnlega mönnuð. Það hvíla á okkur þær skyldur að fara yfir alla séruppdrætti og aðaluppdrætti að mannvirkjum og síðan erum við með skyldur um fasteignaskráningu, eignaskiptasamninga og svo allar þessar úttektir. Þetta er mikil vinna. Lagaumhverfið kallar á utanumhaldið og að gæta jafnræðis milli manna.
Áður var það þannig að ungir menn byrjuðu oft á stofnunum eins og hjá okkur, en nú eru þeir hættir að koma. Lömbin eru hætt að koma í fóstur, eins og ég segi stundum. Þetta var gegnumstreymi, menn voru oft ekki lengi hjá okkur en komu og fengu ákveðna reynslu og við höfðum mannskap til að sinna okkar hlutverkum. Þótt ekki væri nema í þessu samhengi hef ég miklar áhyggjur af því þegar menn ætla að fara að manna Byggingastofnun.
Áttu við að hún verði mannaflsfrek?
– Ég get ekki ímyndað mér að þetta verði minna en 50–60 manna stofnun. Brunamálastofnun fer væntanlega þarna í heild sem hryggjarstykkið og svo ætla menn að reita eitthvað héðan og þaðan. Ég veit ekki hvaðan á að fá það fólk. Þetta þurfa allt að vera sérfræðingar. Síðan óttast ég að þetta verði ekki gert í nægjanlega miklu samstarfi við markaðinn, óttast að þetta verði nokkurs konar yfirstofnun í of mikilli fjarlægð frá markaðnum og án nauðsynlegra tengsla. Ég er alls ekki viss um að menn séu að færa hlutina til betri vegar með þessari aðferð.
Hefði viljað faggiltar skoðunarstofur
Ef þú hefðir fengið frítt spil, hvað hefðir þú gert?
– Ég er mjög hlynntur því að það verði komið á fót faggiltum skoðunarstofum og verkefni verði sett til yfirferðar þar. Þá á ég við það að þau gögn sem við erum að fá hér til yfirferðar fari til skoðunar úti í bæ, hjá hlutlausum aðilum, eftir reglum sem menn setja sér. Embætti byggingarfulltrúanna verði meira stjórnsýslustofnanir. Það sama væri hægt að gera við úttektir.
Er þetta ekki heimilt nú þegar?
– Jú, þetta er heimilt, en stofurnar eru ekki til. Þetta er til í einum þætti reyndar, í sambandi við raflagnirnar. Þar erum við búnir að skipta við aðila á markaði í næstum 10 ár. Ég hef látið mig dreyma um að verkfræðistofurnar sjálfar settu upp deildir sem sinna þessu, en þá stöndum við
frammi fyrir því að það er auðvitað samkeppni milli verkfræðistofa. Góður hönn-uður vill ekki endilega að keppinauturinn sjái í yfirferðinni hvað hann er að gera. Þess vegna þurfa þessar stofur helst að vera óháðar. Til að hægt sé að útvista þessi verkefni, þá þurfa byggingarfulltrúaem-bættin og markaðurinn að sameinast um að vinna hlutina öðruvísi.
Byggja „blað fyrir blað“
Hvernig öðruvísi?
– Samkvæmt byggingarreglugerð eiga menn að vera búnir að skila svo og svo miklu af uppdráttum áður en þeir hefjast handa. Ef við túlkum hana þröngt, þá verður að vera búið að skila inn öllu sem þarf til að byggja húsið áður en leyfið fæst. Það á að fara yfir burðarvirkið af öllu húsinu áður en hafist er handa, það er ekki nóg að hafa bara teikningarnar af sökklinum. Ástandið var þannig að menn voru að skila sökklunum til að geta byrjað. Síðan voru menn að tína í okkur teikning-arnar eftir því sem verkið vannst. Þessu breyttum við hér í Reykjavík árið 2004. Þá byrjuðum við að gefa út skrifleg byggingarleyfi eins og kveðið er á um í lögum. Þau eru ekki gefin út fyrr en við erum búin að fá allar teikningar upp í fokheldi og lagnir í jörð. Öðrum teikningum þarf að skila í síðasta lagi við fokheldi eða áður en byrjað er á verkþætti. Við höfum reynt að halda okkur við þetta og gengið þokkalega. Að hanna um leið og menn byggja – það stuðlar að aukinni hættu á mistökum og aukinni vinnu hjá okkur hér. Þetta borgar enginn annar en neytandinn. Það er mikill mistakakostnaður í þessum bransa, sem enginn talar um. Ég er viss um að hann skiptir milljörðum.
Þetta er ekki í fyrsta skipti sem menn reyna að taka upp svona reglur, það var reynt árið 1966 og aftur 1990, en í bæði skiptin rann það út í sandinn. Þrýstingurinn á að byggja „blað fyrir blað“ er svo mikill. Við settum þessar viðmiðanir árið 2004 og það var gert í samvinnu við arkitekta og ekki síst við Samtök iðn-aðarins. Við höfum náð sæmilegum tökum á þessu og þá fyrst getum við sett þetta út á markað til skoðunarstofa. Það þýðir ekki að henda í þá sökklateikningu og segja við þá að það eigi síðan eftir að koma 10 hæða hús ofan á, hvort þetta sé ekki allt í lagi? Þeir verða að fá planið frá sökkli og uppúr.
Eru menn að hugsa svipað annars staðar?
– Það er til félag byggingarfulltrúa og við á Suðvesturlandi hittumst mánaðarlega til að reyna að samræma það sem við erum að gera. Ég er búinn að vera hér í 14 ár og mér finnst þessi samræmingarvinna ekki ganga nógu hratt. Þessar reglur sem við settum 2004 hafa skilað okkur hér miklu meiru en ég hafði nokkurn tíma gert mér grein fyrir. Utanumhaldið er allt annað og betra.
Hvaða álit hefur þú á því að setja saman skipulagsþátt og byggingareftirlit eins og sums staðar er gert?
– Embætti byggingarfulltrúa í Reykja-vík er mjög sjálfstætt í stjórnkerfinu. Kjör-nir fulltrúar hafa ekki skipt sér af því
þannig að þeir hafi viljað stjórna. Menn taka mark á því sem héðan kemur. Nú afgreiðir embættið 93% mála án afskipta stjórnmálamanna og það er vilji til að við tökum þetta alveg yfir. Það þýðir ekki að við hættum alveg að fjalla um nýbyggingar í ráðinu, það verður auðvitað fjallað um stórbyggingar eins og tónlistarhús og þess háttar eða ef það á að gera eitthvað við Laugaveginn, svo dæmi séu tekin.
Sums staðar eru skipulagsstjóri og bygg-ingarfulltrúi sameinaðir, ekki bara í embætti, heldur í sama einstaklingnum. Hvað viltu segja um það?
– Ég held að það sé ekki gott. Skipulag er eins og rammi utan um mynd. Stjórnmálamenn úthluta síðan lóðunum eftir einhverjum reglum sem þeir setja og þá er ekki annað eftir en að sauma í rammann. Það er hlutverk byggingarfulltrúans að sjá til þess að ramminn sé rétt út fylltur og í sömu litum og lagt var upp með í skipulaginu. Þetta eru ólíkir þættir – tækniþættirnir og hinir víðu stóru. Ég get ekki ímyndað mér annað en að þetta trufli hvort annað ef menn eru í báðum hlutverkunum. Hitt er annað mál að lítil sveitarfélög ráða ekki við að halda þessu aðgreindu. Þá velti ég því fyrir mér hvort löggjafinn hefði ekki átt að þvinga lítil sveitarfélög til að sameinast um byggingarfulltrúa. Það væru þá menn sem
sinntu því starfi eingöngu. Síðan finnst mér skorta á að gerðar séu nægar kröfur um lögfræðiþekkingu. Við erum alltaf að höndla með lög og túlkun á þeim, ekki bara skipulags- og byggingarlög, heldur fjöleignahúsalög, stjórnsýslulög og margt fleira. Ég bý svo vel að vera með þrjá lögfræðinga og veitir ekki af.
Að lokum – heldurðu að mannvirkjafrumvarpið, verði það að lögum, feli í sér bætta stöðu almennra neytenda?
– Það tel ég vera stórt vafamál. Það er til dæmis gert ráð fyrir því að ábyrgðin verði hjá neytandanum. Hann á að bera ábyrgð á að ráða sér góða hönnuði og framkvæmdaaðila. Hvernig á hann að geta metið það? Við erum búnir að reyna að berja byggingarstjórana til að sinna því sem þeir eiga að sinna. Hvernig halda menn að það verði þegar almenningur á að fara að bera ábyrgð á þeim málum? Venjulegt fólk hefur engar forsendur til þess. Þess vegna er ég ekki bjartsýnn.