Sigurður Helgi Guðjónsson, formaður Húseigendafélagsins, segir að fasteignasalar séu stundum í herkví vegna tengsla við verktaka og þá halli allajafna á kaupandann
Húseigendafélagið var stofnað árið 1923. Það er skilgreint sem almennt hagsmunafélag allra fasteignaeigenda á Íslandi, hvort sem um er að ræða íbúð, einbýlishús, atvinnuhúsnæði, land eða jörð.
Félagsmenn eru um átta þúsund, einstaklingar, fyrirtæki og félög, þar með talin húsfélög. Tilgangurinn með starfi félagsins er að stuðla að því að fasteignir á Íslandi verði ávallt tryggar eignir og haldi verðgildi sínu. Starfsemin er þríþætt. Í fyrsta lagi er um að ræða almenna hagsmunagæslu og baráttu fyrir félagsmenn og fasteignaeigendur yfirleitt, einkum gagnvart stjórnvöldum, til dæmis hvað varðar skattamál og löggjöf. Í annan stað beitir félagið sér fyrir almennri fræðslustarfsemi og upplýsingamiðlun og í þriðja lagi veitir félagið margháttaða þjónustu við einstaka félagsmenn, ekki síst lögfræðilega aðstoð. Sigurður Helgi Guðjónsson hæstaréttarlögmaður er formaður félagsins og framkvæmdastjóri.
Gallar og dráttur á afhendingu
Sigurður segir allmargar kvartanir berast skrifstofu félagsins. Ýmist sé kvartað undan göllum eða afhendingardrætti og bæði sé kvartað undan nýju húsnæði og eldra. Réttarstaðan og möguleikar kaupenda eru misjafnir og stundum erfitt að ná rétti sínum þótt hann sé skýr samkvæmt lögum. Jafnframt sé allmikill munur á því hvernig seljendur bregðast við. Sumir leggi sig fram við að bæta og lagfæra en aðrir láti sér fátt um finnast.
Í grein í Fréttablaðinu í nóvember segir Sigurður kvörtunum vegna galla og afhendingardráttar hafa fjölgað á undanförnum misserum. Skýringanna sé meðal annars að leita í mikilli fjölgun nýbygginga og þenslu á markaði. Verktakar séu undir mikilli pressu og eitthvað hljóti að láta undan. „Þegar menn hafa mörg járn í eldinum og takmarkaðan tíma, þá skila menn ekki eins vönduðu verki og ella og afleiðingin birtist sem gallar. Þegar menn vinna við eitt hús er hugurinn og höndin hálf komin í annað verk.“
Ríkur réttur kaupenda
Réttur kaupanda fasteignar er ríkur, einkum og sér í lagi ef keypt er af aðila sem byggir og selur eignir í atvinnuskyni. Þá gilda meðal annars lög um neytendakaup. Samkvæmt þeim má ekki skerða rétt kaupanda frá því sem lögin kveða á um. Réttindi kaupandans eru lágmarksréttindi og skyldur hans eru hámarksskyldur. Síðan kveða fasteignakaupalögin á um margvísleg réttindi og skyldur kaupenda og seljenda í fasteignaviðskiptum og um úrræði ef um vanefndir er að ræða. Samkvæmt lögunum er meginreglan sú að fasteign telst gölluð ef hún uppfyllir ekki þær kröfur sem kveðið er á um í lögunum og í kaupsamningi. Hún er því gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið réttar og fullnægjandi upplýsingar og ef hún er ekki í samræmi við auglýsingar, söluyfirlit og önnur gögn.
Þegar um er að ræða nýja fasteign er hægt að gera þá kröfu að hún sé gallalaus. Ekki er hægt að gera jafnríka kröfu þegar um er að ræða minniháttar galla í notaðri fasteign. Hún telst ekki gölluð nema ágalli rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða háttsemi seljanda geti talist saknæm.
Kaupendur hafa nokkur úrræði. Þeir geta krafist úrbóta eða afsláttar. Þeir geta krafist skaðabóta eða stöðvað greiðslur. Þá er mögulegt að rifta kaupunum ef galli er verulegur.
Skyldur fasteignasala
Fasteignasali er ekki aðili að kaupsamningi. Hann er hins vegar ábyrgur fyrir því að margskonar upplýsingar og gögn liggi fyrir. Vanræki hann þær skyldur getur hann orðið bótaskyldur. Að sögn Sigurðar mættu fasteignasalar almennt standa betri vörð um hagsmuni. Þeir séu raunar oft í erfiðri stöðu og í hálfgerðri herkví, þar sem þeir séu oft í föstum viðskipta- og hagsmunatengslum við verktaka. Í þessu sambandi halli oftast á kaupendur.
Verst er kaupandi þó settur þegar saman fara gallar og slæm fjárhagsstaða byggingaraðilans. Þegar verktakar verða gjaldþrota sitja kaupendur oft eftir með lakari stöðu en ella, því þegar banki eignast kröfur seljanda samkvæmt kaupsamningum axlar hann allajafna ekki skyldur seljandans. Þetta hafi þó heldur lagast eftir gildistöku fasteignakaupalaganna árið 2002.
Gallamál eru þung, dýr og erfið fyrir bæði kaupanda og seljanda og því brýnt að reyna til þrautar að ná sáttum í máli áður en hagsmunir týnast eða grafast undir kostnaði. Sigurður Helgi segir kostnað oft standa í vegi fyrir sátt á síðari stigum. Þegar máli ljúki eftir langan tíma tapi yfirleitt báðir fjárhagslega, líka sá sem sigrar í skilningi laganna.