Margs að gæta í byggingum og fasteignaviðskiptum

Undanfarna mánuði og misseri hefur verið allnokkur umræða um óvönduð vinnubrögð í byggingariðnaði á Íslandi. Ýmsir eru þeirrar skoðunar að sú þensla sem verið hefur í þjóðfélaginu hafi aukið enn á þennan vanda og gert hann djúpstæðari. Byggingarverktakar hafa margir hverjir fjölda verkefna og takmarkaðan tíma til að ljúka þeim, eða vilja ljúka þeim sem fyrst til að geta hafist handa við verkefnin sem bíða. Allt bitnar þetta óhjákvæmilega á gæðum bygginganna. Þess vegna er afar mikilvægt að hagsmunir íbúðarkaupenda séu nákvæmlega skilgreindir og vel varðir í lögum og reglugerðum. Jafnvel þó svo sé kennir reynslan okkur að það getur verið erfitt að ná rétti sínum í þeim tilvikum þegar gallar koma fram í nýjum byggingum. Í því sambandi er margs að gæta.

Hér er fjallað um nokkur þeirra atriða sem upp geta komið í slíkum málum og ætlunin er að halda umfjölluninni áfram í næsta tölublaði. Sögð er saga konu sem keypti íbúð fyrir meira en hálfum áratug og hefur staðið í málarekstri, ásamt öðrum íbúum í húsinu, næstum allan þann tíma. Ekki sér enn fyrir endann á málinu, því enn koma upp gallar og enn á eftir að ganga frá ýmsu því sem hefur farið aflaga. Tjón íbúanna er umtalsvert, bæði fjárhagslegt og tilfinningalegt.

Úttektir og tryggingar

Það er ljóst að skýra þarf hlutverk úttekta. Kaupendum fasteigna er sjaldnast kunnugt um hlutverk úttekta og hver ber ábyrgð á því að þær fari fram. Úttektir eru margskonar og erfitt fyrir leikmenn að henda reiður á hlutverki hverrar um sig.
Ábyrgð byggingarstjóra og byggingarstjóratrygging eiga að standa undir kostnaði við viðgerðir og lagfæringar á göllum. Dæmin sanna að svo er ekki í öllum tilvikum. Talsmaður neytenda hefur meðal annars velt upp þeirri spurningu hvort rétt sé að hækka þessa tryggingu og tengja ef til vill sérstaka tryggingu við hvert verk. Byggingarstjóri ber samkvæmt reglugerðum ábyrgð á því að lokaúttekt fari fram. Svo virðist sem í mörgum tilvikum dragist það úr hömlu, fyrir trassaskap eða vegna ásetnings. Stundum mætti ætla að byggingarstjóri hefði hagsmuni af því að láta þessa úttekt ekki fara fram, samanber dæmið sem rakið er í þessari umfjöllun.

Lög um mannvirkjagerð

Umhverfisráðherra lagði í lok febrúar fram frumvarp til laga um mannvirki. Þeim er ætlað að taka á öllum þáttum mannvirkjagerðar, ofan jarðar og neðan, innan efnahagslögsögunnar. Jafnframt er gert ráð fyrir breytingum á skipulagslögum til samræmis. Í frumvarpinu um mannvirkjalög er gert ráð fyrir bættu og samræmdara eftirliti með byggingum og sérstök áhersla lögð á gæðamál framkvæmdaaðila.
Gert er ráð fyrir því að yfirumsjón byggingarmála færist til einnar stofnunar, Byggingastofnunar. Hún taki við verkefnum Brunamálastofnunar, sem verði lögð niður. Auk þess gerir frumvarpið ráð fyrir því að ábyrgð á framkvæmd byggingarmála verði færð frá Skipulagsstofnun til Byggingarstofnunar, eftirlit með öryggi raforkuvirkja, neysluveitna og raffanga færist frá Neytendastofu til Byggingastofnunar og eftirlit með lyftum færist frá Vinnueftirliti til hinnar nýju Byggingastofnunar. Í frumvarpinu var gert ráð fyrir því að Byggingastofnun yrði sett á fót í byrjun júní, til að undirbúa gildistöku laganna í ársbyrjun 2009.
Það er ljóst að það mikilvæga verkefni að bæta eftirlit með byggingum og þarmeð réttarstöðu notenda þeirra var ekki forgangsmál ríkisstjórnar og Alþingis á síðustu vikum og misserum. Frumvarpið var lagt fram og umhverfisráðherra mælti fyrir því hinn 1. mars, hálfum mánuði fyrir þinglok. Síðan var því vísað til annarrar umræðu og umhverfisnefndar – þar sem það er enn. Það verður því að koma í ljós að afloknum þingkosningum hvort frumvarpið verður lagt fram að nýju, eða hvort ný ríkisstjórn hyggst nálgast málið með einhverjum öðrum hætti.

Úrræði kaupenda

Úrræði fasteignakaupenda eru nokkur. Flestir ráðleggja kaupendum að fá byggingarfróðan mann til að skoða og meta gallann og hvernig hægt sé að bæta hann. Mat slíks aðila gildir hins vegar ekki fyrir dómi. Neytendasamtökin ráðleggja fólki að draga ekki lengi að ráða sér lögfræðing, sé það ljóst að gallar eru verulegir og seljandi gerir sig ekki líklegan til að bæta þá að fullu. Bent er á að hægt sé að stöðva greiðslur, hafi lokagreiðsla ekki farið fram, en þennan möguleika ber samt sem áður að umgangast af nokkurri varúð, því kaupandi getur skapað sér bótaskyldu haldi hann of miklu eftir. Fari mál í dómstólafarveg, þá þarf dómskvadda matsmenn til að meta tjón og galla. Til er úrskurðarnefnd um þjónustu iðnaðarmanna, í samstarfi Neytendasamtakanna, Samtaka iðnaðarins, Húseigendafélagsins og Meistarafélags húsasmiða. Þessi nefnd hefur hins vegar ekki verið virk síðan árið 2000.
Talsmaður neytenda hefur bent á að ef til vill sé skynsamlegt að þróa nýja millileið, þ.e. sáttaumleitanir hjá sýslumanni. Fyrir því séu fullar heimildir í lögum og tilraun til sátta kosti ekkert nema tímann sem hún tekur. Aðilar fyrirgeri ekki rétti sínum til að höfða dómsmál þótt sátt náist ekki.

Hlutverk fasteignasala

Það er ljóst að fasteignasalar eru oft í undarlegri stöðu. Þeim er ætlað að þjóna bæði kaupendum og seljendum. Það er vafalítið auðveldara þegar um er að ræða viðskipti milli tveggja einstaklinga eða fjölskyldna, eins og oftast þegar um er að ræða kaup og sölu á notuðum eignum. Þegar aftur á móti fasteignasalar hafa tekið að sér að selja nokkurn fjölda nýrra eigna fyrir verktakafyrirtæki, þá getur málið vandast. Eins og fram kemur hjá framkvæmdastjóra Húseigendafélagsins skapast oft sterk viðskipta- og hagsmunatengsl í slíkum tilvikum og talsmaður neytenda hefur bent á að ef til vill sé rétt að gera þá kröfu að einn fasteignasali þjóni kaupanda og annar þjóni seljanda, eins og sums staðar tíðkast.
Hér á eftir er rætt við íbúðarkaupanda sem hefur staðið í ströngu við að sækja rétt sinn vegna galla á húsnæðinu. Sú þrautaganga hefur tekið fimm ár og er ekki lokið. Síðan er rætt við lögfræðing Neytendasamtakanna og fjallað um þjónustu Húseigendafélagsins, auk þess sem rætt er við talsmann neytenda um stöðu kaupenda fasteigna. Hann bendir á áhugaverðar aðferðir til að bæta bæði regluverk og framkvæmd.
Samiðnarblaðið leggur sitt af mörkum til umræðu um gæði við byggingu fasteigna og í viðskiptum með þær. Í næsta blaði verður fjallað nánar um hlutverk úttekta í þessu sambandi, um ábyrgð byggingarfulltrúa sveitarfélaganna og um ábyrgð byggingarstjóra.