Embætti talsmanns neytenda er tiltölulega nýtt, sett á stofn 1. júlí 2005. Hlutverk talsmannsins er ekki að fjalla um málefni einstaklinga, heldur benda á það sem hægt er að gera betur. Gísli Tryggvason, sem gegnt hefur embættinu frá upphafi, kveðst samt sem áður hafa fengið ábendingar um allmörg mál vegna vanefnda í húsnæðiskaupum. Þess vegna hafi hann ákveðið að gera ákveðna úttekt á fasteignamarkaðnum. Vinnuheitið á verkefninu er „réttarstaða fasteignaeigenda og umgjörð fasteignamarkaðar“.
– Þá er ég bæði að hugsa um kaup og sölu eldra húsnæðis og kaup í nýbyggingum. Þar er einkum tvennt sem ég held að þurfi að skoða. Það er annars vegar hvort tryggingaskilmálar sem gilda – byggingarstjóratryggingin – geri ráð fyrir nægilega háum upphæðum. Tryggingin er kannski í lagi þegar verið er að byggja eina íbúð en ef þetta eru tugir íbúða og miklir gallar er spurning hvort tryggingin dugar ef menn verða gjaldþrota. Hitt málið er úttektin – úttektaskógurinn eins og ég kalla hann. Ég gaf nýlega umsögn um lagafrumvarpið um mannvirki og minnti síðan á málið í frétt um daginn.
Fagna frumvarpinu, þótt á því séu alvarlegir gallar
Gísli segir ástæðu til að fagna frumvarpinu almennt, þótt ýmislegt megi að því finna. Það sé mikilvægt að auka neytendavernd og gera megi ráð fyrir auknu samræmi í eftirliti. Að auki séu hlutverk aðila betur skilgreind og afmörkuð. Hann bendir jafnframt á ýmsa annmarka. Það vanti tilfinnanlega að tekið sé á sölu heits vatns og eftirlits í því sambandi, líkt og gildi til dæmis um rafmagn. Nú fari enginn opinber, óháður aðili með virkt eftirlit með heitu vatni. Gísli bendir jafnframt á að ef til vill þurfi að skýra betur í lagafrumvarpinu hvað átt sé við í umfjöllun um „gæði“. Í því sambandi bendir hann á að svo virðist sem einkum sé verið að fjalla um gæðakerfi og gæðastjórnunarkerfi, sem geti verið gagnleg í að tryggja vinnuferli og meðferð frábrigða, en það vanti að skerpa á ákvæðum um gæði bygginga, eins og þau snúa að neytendum.
– Síðan er það sem snýr að úttektum alls ekki gott. Það er gert ráð fyrir fimm úttektum, nefnilega öryggisúttekt, lokaúttekt, úttekt við lok niðurrifs, áfangaúttekt í heild og áfangaúttekt á einstökum verkþáttum. Mér finnst þurfa að kveða skýrar á um hver sjái um þessar úttektir. Ég er jafnframt þeirrar skoðunar að þriggja ára frestur til lokaúttektar sé of langur miðað við yfirlýstan tilgang. Í þriðja lagi tel ég að úttektakerfið sé ekki nægilega afmarkað og skilgreint. Sé ætlunin að skýra og einfalda framkvæmd, ábyrgð og samskipti milli neytenda og framkvæmdaaðila, þá er þetta kerfi ekki til þess fallið. Það þarf líka að skýra hver á að hafa frumkvæði að því að úttektirnar séu gerðar.
Hvað með stöðu fasteignasala við fasteignakaup?
– Eitt er þegar fyrirtæki verða gjaldþrota. Annað er þegar þau skila gallaðri vöru en halda áfram starfsemi. Þá er ekki síður erfitt að sækja rétt sinn. Ég geri því líka ráð fyrir að ég skoði stöðu fasteignasalans. Er það mögulegt fyrir fasteignasala að gæta réttar tveggja, seljandans, sem oft er einstaklingur, og kaupandans? Þessir aðilar hafa andstæða hagsmuni. Annar vill fá sem best hús á sem lægstu verði en hinn vill fá sem hæst verð fyrir sem minnst útgjöld. Það stendur í lögum að fasteignasölum beri að gæta hagsmuna beggja, en tilfinning margra er sú að fasteignasalinn hugsi meira um hag seljanda, enda er það seljandinn sem ræður hann til starfa og borgar þóknunina að verulegu leyti. Síðan raskast þetta jafnvægi enn frekar þegar fasteignasalar eru með margar eignir fyrir sama húsbyggjandann.
Fasteignasalar þjóni einungis öðrum aðilanum í viðskiptum
Hvað er til ráða?
– Annars vegar að laga úttektirnar og hækka trygginguna. Síðan hef ég séð fyrir mér að það verði kannaðir kostir á því að fasteignasalar vinni einungis fyrir annan aðilann, þannig að fasteignakaupandi sé með einn fasteignasala og seljandi með annan. Þá passar sérfræðingurinn örugglega upp á hagsmuni síns umbjóðanda. Maður fengi sér aldrei lögmann sem væri lögmaður beggja aðila í máli. Þetta er þekkt sums staðar. Síðan er alltaf spurning hvort menn hafa nógu góð úrræði til að leysa úr ágreiningi. Fasteignasalar eiga að gera það, en af þeim ástæðum sem við höfum vikið að er oft pottur brotinn í því sambandi. Dómstólakerfið er dýrt og seinfært og margir veigra sér við að fara þá leið, sérstaklega ef málin varða ekki háar fjárhæðir. Því miður hefur Hæstiréttur slegið fastri þeirri reglu að til að mega halda aftur af greiðslu þá þurfi kaupandinn að vera kominn með mat dómskvaddra matsmanna og ef gallinn nemur nokkrum hundruðum þúsunda, eða fáeinum milljónum, þá er þetta orðið hátt hlutfall af kostnaðinum. Sá sem heldur eftir gerir það á eigin ábyrgð og ef hann heldur of miklu eftir er hann bótaskyldur. Hann hættir eigin hagsmunum hvort sem hann gengur of skammt eða of langt.
Sáttameðferð valkostur við dómstólaleiðina
Gísli hefur í starfi sínu lagt áherslu á lausnarmiðaðar aðferðir. Hann telur mikla þörf fyrir virka valkosti við dómstólaleiðina. Í því sambandi hefur hann bent á að í núgildandi lögum um meðferð einkamála séu nægar lagaheimildir til sáttameðferðar af hálfu sýslumanna. Gísli hefur skilgreint slíka sáttameðferð með eftirfarandi hætti:
„Valfrjáls og hlutlaus hjálp fyrir aðila til þess að leysa ágreining þar sem þeir fá tækifæri til þess að ræða sína sýn á ágreiningsmál og kanna lausnir. Sáttasemjari hefur ekki vald til þess að taka ákvörðun fyrir aðila en getur hjálpað þeim að finna ásættanlega lausn.“
Gísli er spurður nánar út í þessa hugmynd.
– Ég geri þetta meðal annars vegna þess að dómstólaleiðin og leið dómkvaddra matsmanna er dýr og seinleg. Við erum ekki með neitt sem við getum kallað „smámálameðferð“ í dómskerfinu og þetta gæti þjónað sem eins konar millileið. Sú leið sem ég hef bent á ætti að henta smærri ágreiningsmálum. Hlutlaus aðili, löglærður fulltrúi sýslumanns, boðar menn þá á fund. Eina skilyrðið er að menn séu sammála um að fara þessa leið. Það er ekki hægt að fara einhliða þessa leið á sama hátt og hægt er að fara einhliða í dómsmál. Á sáttafundi er hægt að ræða bæði formlegar og óformlegar leiðir til að komast að niðurstöðu. Er til dæmis hægt að bæta fyrir gallann með því að koma með eitthvað annað í staðinn? Það er erfitt að gera það þegar málin fara í formlegan bréfa- og stefnumálafarveg. Ég hef imprað á þessu við Neytendasamtökin, og við bæði sýslumenn og lögmannafélagið. Það hafa allir tekið þessu vel, en það vantar ef til vill prófmálið. Það vill enginn verða fyrstur. Það eru allar heimildir til staðar, eina skilyrðið er að menn vilji fara þessa leið. Ég er tilbúinn að hjálpa mönnum með fyrsta málið til að prófa þessa leið. Þegar einhver reynsla kæmist á mundi ég sjálfsagt útbúa einhverjar leiðbeiningar og eyðublöð til að styðjast við. Það er engin áhætta fólgin í þessu. Mönnum er heimilt að semja um hvað sem er.
Er þetta þekkt annars staðar frá?
– Já, þetta er vel þekkt, til dæmis í Bandaríkjunum. Þetta tíðkast sífellt meira í Danmörku og í öðrum norrænum ríkjum. Hér höfum við þá sérstöðu að sýslumaðurinn hefur þetta hlutverk og það þarf ekki að borga einhverjum milligöngumönnum fyrir að reyna.
– Ég vil þó halda því til haga að þessi leið hentar ekki í öllum tilvikum. Hún er ekki eins vönduð og dómstólaleiðin. Ég mæli frekar með dómstólaleiðinni ef margar milljónir eru í húfi. Þetta er hentug leið ef ágreiningurinn snýst um upphæðir sem eru lægri en til dæmis ein milljón, ef ég á að nefna einhverja tölu. Síðan er það auðvitað mikill kostur við þessa aðferð að það kostar ekkert að reyna, menn missa ekki málið úr höndum sér í fastan farveg og fyrirgera ekki rétti sínum til að fara dómstólaleiðina. Þetta er ekki gerðardómur sem endar með úrskurði.
Hefurðu einhverja tilfinningu fyrir umfangi mála þar sem um er að ræða galla?
– Nei, ekki tölulegar upplýsingar, en ég held að umræðan sýni að það er mikil þörf fyrir úrræði af þessu tagi, ekki síst í smærri ágreiningsmálum. Það er of mikið um að menn fari bónleiðir til búðar og gefist upp í smærri ágreiningsmálum, þótt þeir eigi oft mikinn rétt, eða að þeir fari í dýrt og seinlegt dómsmál sem þeir vita aldrei hvernig endar. Áður en það gerist hefur ef til vill aldrei verið reynt fyrir alvöru að ná sátt. Nái menn sátt, þá er það allavega örugg niðurstaða, þótt menn nái ef til vill ekki alltaf fram ýtrustu kröfum. Það eina sem menn eyða í sáttatilraunir er tími, það er engin önnur áhætta.
Síðan er þetta auðvitað ekki bara spurning um peningalega hagsmuni, það er stundum ekki síður tilfinningin að hafa verið hlunnfarinn sem veldur sárindum hjá fólki. Það getur oft verið auðveldara að ræða um slíka hluti hjá hlutlausum sáttamanni en að fara í bréfaskriftir og málaferli. Þá eru menn strax búnir að setja sig í ákveðnar stellingar, sem ef til vill hefði aldrei þurft að koma til. Það er líka gott fyrir atvinnulífið að búa ekki við mikla óvissu og að búa ekki við illt umtal viðskiptavina. Þetta hlýtur því að vera beggja hagur. Ég hef kynnt þetta fyrir samtökum atvinnurekenda og Félagi fasteignasala og menn taka þessu vel þegar þeir átta sig á hugmyndinni. Ég held líka að það sé þjóðhagslega hagkvæmt að vera ekki alltaf með dýrustu leiðina undir. Réttur neytenda er í mörgum tilvikum mikill samkvæmt lögum, en það skortir stundum á úrræðin til að ná þessum rétti. Ég lít meðal annars á það sem mitt hlutverk að benda á ný og betri úrræði.