Stefán Úlfarsson hagfræðingur hjá ASÍ skrifar um húsnæðismál
Miklar hræringar hafa átt sér stað á húsnæðismarkaði síðustu misseri. Segja má að hræringarnar hafi byrjað í upphafi árs 2004 þegar stjórnvöld ákváðu að stefna að hækkun lánshlutfalls íbúðalána í 90% af verði „hóflegrar” íbúðar. Hinn 1. júlí byrjaði Íbúðalánasjóður síðan að bjóða peningalán, fjármögnuð með svokölluðum íbúðabréfum sem eru sniðin að þörfum alþjóðlegs skuldabréfamarkaðar. Með þessari kerfisbreytingu tókst sjóðnum að lækka vexti á útlánum. Stuttu síðar braust út hörð samkeppni lánveitenda um fjármögnun húsnæðiskaupa; veðheimildir rýmkuðu, vextir lækkuðu.
Til að byrja með þýddi þetta að greiðslubyrði af veðlánum minnkaði verulega. Nú er hins vegar ljóst að aukið framboð lánsfjár hefur leitt til það mikillar eftirspurnar húsnæðis að fasteignaverð hefur stórhækkað og þar með einnig greiðslubyrði af nýjum veðlánum. Þegar til lengdar lætur verður eftirspurninni væntanlega mætt með auknu framboði húsnæðis á lægra raunverði, miðað við almennt verðlag. Slík aðlögun framboðs að eftirspurn getur hins vegar tekið nokkurn tíma.
Hver eru heildaráhrifin af þessum breytingum? Til að átta sig á því getur verið gagnlegt að greina húsnæðiskerfið eftir því hvaða samfélagshópum það þjónar og meta áhrif breytinganna á þá hvern fyrir sig. Meginhóparnir sem kerfið þjónar eru annars vegar kaupendur og seljendur, og hins vegar leigjendur og leigusalar. Báðum hópum standa til boða annars vegar markaðslausnir og hins vegar félagslegur stuðningur við fasteignaviðskipti.
Kaupendur / seljendur Leigjendur / leigusalar
Markaðslausn Framboð og eftirspurn Framboð og eftirspurn
Félagslegur Vaxtabætur Húsaleigubætur
stuðningur Greiðsluerfiðleikaaðstoð Félagslegt leiguhúsnæði
Almennt má segja um báða hópana að svo framarlega sem þeir reiða sig alfarið á markaðslausnir hljóta breytingarnar að vera tiltölulega jákvæðar. Talað hefur verið um „afnám lánsfjárskömmtunar“ – um að fólk eigi nú möguleika á að kaupa sér húsnæði eftir smekk, einfaldlega með því að borga rétta verðið. Þrátt fyrir þetta er rétt að vara við nokkrum hugsanlegum neikvæðum áhrifum af þessum breytingum:
– Tímasetning breytinganna er óheppileg. Með lægri vöxtum og rýmri veðheimildum er peningum ausið út í hagkerfið – á sama tíma og þensla vegna stóriðjuframkvæmda er að ná hámarki. Þetta getur leitt til aukinnar verðbólgu og haft alvarleg áhrif á afkomu allra, jafnt þeirra sem reiða sig alfarið á markaðslausnir sem annarra.
– Breytingarnar á húsnæðismarkaðnum kunna að hafa margvísleg ófyrirséð áhrif á kjör þeirra sem hafa notfært sér félagslegan stuðning og/eða eiga ekki um annað að velja en að notfæra sér slíkan stuðning, annaðhvort til að kaupa eigin húsnæði eða til að leigja félagslegt húsnæði.
Tímasetning breytinganna
Breytingarnar á húsnæðismarkaðnum hafa verið það miklar að tala má um byltingu. Byltingu sem fól í sér kærkomna vaxtalækkun, en jafnframt byltingu sem ljóst var frá upphafi að kom á afar óheppilegum tíma. Búast mátti við að eftirspurn eftir húsnæði mundi aukast og húsnæðisverð hækka. Einnig mátti búast við að margir mundu kjósa að skuldbreyta eldri lánum eða framlengja þeim – fyrst og fremst til að auka ráðstöfunartekjur sínar og neyslu. Við þetta bætast svokölluð „auðsáhrif“ fasteignaverðshækkana, þ.e. aukin neysla og skuldsetning á grundvelli hærra veðhæfis eigna. Loks lá fyrir að þessi þensluáhrif breytinganna mundu leggjast ofan á þensluáhrif stóriðjuframkvæmda sem einmitt ná hámarki á þessu ári.
Allt þetta er nú komið fram. Á einu ári, fram í febrúar síðastliðinn, hækkaði íbúðarverð á höfuðborgarsvæðinu um 27,9%. Sérbýli hækkaði umtalsvert meira en íbúðir í fjölbýli, eða um 35%. Hækkanirnar voru sérlega miklar á síðari hluta tímabilsins þegar samkeppni á veðlánamarkaðnum harðnaði. Verðhækkanirnar hér á landi hafa verið langt umfram hækkanir á íbúðarverði í löndunum í kringum okkur. Rétt er að taka fram að fleiri þættir kunna að hafa haft áhrif á hækkun húsnæðisverðs, svo sem takmarkað framboð lóða og breytt fyrirkomulag við markaðssetningu húsnæðis með tilkomu svokallaðra „fasteignaheildsala“. Auk eftirspurnar eftir húsnæði liggur fyrir að almenn eftirspurn hefur stóraukist. Vöxtur einkaneyslu árið 2004 frá fyrra ári var um 7,5% á meðan kaupmáttur launa jókst aðeins um 1–2%. Ljóst er að neysla er um þessar mundir að verulegu leyti fjármögnuð með lánsfé.
Samkvæmt tölum um vísitölu neysluverðs mældist verðbólga í mars 4,7%. Hækkun á fasteignaverði og opinberri þjónustu eru helstu ástæður þess að verðbólga er mun hærri en sem nemur verðbólgumarkmiði Seðlabankans (2,5%) sem gengið var út frá við gerð kjarasamninga í fyrra. Þetta reynir mjög á hagstjórn hins opinbera og Seðlabankans. Ef hagstjórnin misheppnast fer saman stórkostleg skuldaaukning heimilanna, verðbólguskot og kollsteypa í atvinnulífinu. Þetta ylli auknum vanskilum, gjaldþrotum og jafnvel fjármálakreppu í landinu. Jafnvel þótt vel takist til með hagstjórn er hugsanlegt að ungt fólk og aðrir sem ekki eiga umtalsverðar fasteignir verði verðlagðir út af markaðnum í lengri eða skemmri tíma. Hækkað íbúðarverð hefur þegar étið upp mikinn hluta ávinnings þessa hóps af lægri vöxtum.
Stuðningur við húsnæðiskaup
Árið 1999 var félagslega eignaríbúðakerfið aflagt en í staðinn veitt 20–25% viðbótarlán til umsækjanda sem voru undir hliðstæðum tekjumörkum og áður giltu í félagslega kerfinu. Viðbótarlánin voru verkefni sveitarfélaga og voru umsýsla, ákvörðunarvald og ábyrgð á lánunum á þeirra höndum. Sveitarfélögin mættu ábyrgð á viðbótarlánum með því að greiða sérstakt ábyrgðargjald í Varasjóð húsnæðismála sem er í eigu sveitarfélaganna og á ábyrgð þeirra. Ábyrgðargjaldið var í upphafi 5% af viðbótarlánum en var lækkað í 4% í október 2003. Sveitarfélög báru þannig sameiginlega ábyrgð á veittum viðbótarlánum með ábyrgðargjaldinu.
Á þessu ári var veitingu viðbótarlána hætt. Í stað þeirra eru nú veitt 90% lán upp að vissu hámarki og er ábyrgð lána og umsýsla alfarið á herðum Íbúðalánasjóðs. Í kjölfar þessara breytinga kallaði félagsmálaráðherra saman starfshóp til að endurskoða hlutverk sveitarfélaganna í húsnæðismálum. Viðfangsefni starfshópsins er að fjalla um framtíð Varasjóðs húsnæðismála með hliðsjón af breyttum forsendum og núverandi viðfangsefnum sjóðsins varðandi félagslegar íbúðir sveitarfélaga. Starfshópurinn á einnig að taka tillit til niðurstaðna nefndar sem skipuð var til að fara yfir stöðu leigumarkaðar og skilaði tillögum 5. nóvember 2004.
Viðbótarlánin þjónuðu mörgum fjölskyldum og einstaklingum. Í árslok 2003 höfðu um 10 þúsund lán verið veitt. Almennt virðist framkvæmdin hafa gengið vel. Árið 2003 komu 15 mál til úrskurðar hjá kærunefnd húsnæðismála en aðeins eitt þeirra varðaði viðbótarlán. Mikill og ör vöxtur var í þróun útlána og átti það jafnt við fjölda og fjárhæðir. Hlutfall þeirra sem voru að kaupa fyrstu íbúð sína hækkaði og árið 2003 lét nærri að 57% þeirra sem tóku viðbótarlán væru að fjármagna fyrstu íbúðarkaupin. Langflestir voru ungir – 56,2% lántakenda voru yngri en 32 ára og aðeins 6,8% eldri en 52 ára.
Nú felst félagslegur stuðningur við húsnæðiskaupendur annars vegar í því að húsnæðiskaupendur fá greiddar vaxtabætur úr ríkissjóði og hins vegar í greiðsluerfiðleikaaðstoð hjá Íbúðalánasjóði. Þeir sem greiða vaxtagjöld af lánum vegna íbúðarkaupa eða -byggingar til eigin nota eiga rétt á vaxtabótum, svo og þeir sem hafa keypt eignarhlut í almennri kaupleiguíbúð. Greiðsluerfiðleikaaðstoðin getur falið í sér samning við Íbúðalánasjóð um greiðsludreifingu, skuldbreytingu, frystingu láns eða lengingu.
Stuðningur við húsnæðisleigu
Á Íslandi hefur stuðningur við leigjendur lengst af verið fólginn í því að lækka leigu með niðurgreiddum lánum og óafturkræfum framlögum sveitarfélaga til uppbyggingar leiguhúsnæðis. Leigjendur áttu þess kost um tíma að draga helming greiddrar leigu frá skattskyldum tekjum. Sú heimild var felld niður með upptöku staðgreiðslu skatta. Þess má geta að árið 2002 hóf hið opinbera sérstakt fjögurra ára átaksverkefni til að fjölga leiguíbúðum. Þetta hefur leitt til einhverrar fjölgunar á leiguíbúðum en samt liggur fyrir að áform um framkvæmdir hafa ekki öll gengið eftir. Einnig er rétt að geta þess að Íbúðalánasjóður hefur að undanförnu unnið að því að auka fjölbreytni og hagkvæmni leiguíbúðalána til samræmis við almenn íbúðalán sín.
Árið 1995 var bætt við nýrri tegund stuðnings við leigjendur, þ.e. húsaleigubótum. Bæturnar tengjast ekki leiguhúsnæðinu sjálfu heldur einstaklingnum og aðstæðum hans hverju sinni. Með fyrstu lögum um húsaleigubætur var sveitarfélögum í sjálfsvald sett hvort þau greiddu þessar bætur, en félagslegar íbúðir sveitarfélaga voru undanskildar, sem og íbúðir í eigu ríkisins. Lögunum var breytt árið 1998 í þá veru að öllum sveitarfélögum var gert skylt að greiða húsaleigubætur og enn fremur náði kerfið nú til félagslegs leiguhúsnæðis. Fjárhæðir húsleigubóta og útreikningsreglur voru óbreyttar fram að ársbyrjun 1999 en þá var sú breyting gerð að grunnstofn var hækkaður og tekjuskerðing lækkuð. Stuttu síðar breytti félagsmálaráðherra útreikningsreglum með það að markmiði að bæta hlut barnafólks. Árið 2002 var skattskylda húsaleigubóta afnumin.
Umfang húsaleigubótakerfisins hefur aukist jafnt og þétt frá árinu 1995 í samræmi við breytingar á umgjörð þeirra og aukin viðfangsefni. Fjöldi bótaþega var um 1.250 í ágúst 1995 en var þegar kominn í rúm 3.700 í maí árið 1999. Þegar skoðuð er hjúskaparstaða bótaþega kemur í ljós að rúmlega helmingur þeirra var einhleypt fólk og tæplega þriðjungur einstæðir foreldrar. Næstum helmingur bótaþega 1999 voru nemar og öryrkjar.
Nú felst félagslegur stuðningur við húsnæðisleigjendur annars vegar í hinu tiltölulega nýja húsaleigubótakerfi og hins vegar í hinu upphaflega kerfi niðurgreiddra lána Íbúðalánasjóðs til leiguíbúða á vegum sveitarfélaga, félagasamtaka og átaksverkefna.
Áhrif breytinganna
Áhrif breytinganna á húsnæðismarkaðnum á hið félagslega húsnæðiskerfi geta verið margvísleg.
Félagslegur stuðningur við húsnæðiskaupendur felst nú aðallega í vaxtabótakerfinu og í greiðsluerfiðleikaaðstoð Íbúðalánasjóðs. Það er ljóst að breytingarnar á húsnæðismarkaðnum geta komið illa við ýmsa sem fyrir breytingar áttu möguleika á viðbótarlánum Íbúðalánasjóðs. Þrátt fyrir að þeir eigi enn möguleika á 90% lánum er fasteignaverð mun hærra nú en áður. Margt ungt fólk sem ekki á fasteign getur staðið frammi fyrir því að vera verðlagt út af húsnæðismarkaðnum, jafnvel þótt vextir hafi lækkað. Einnig eru áhyggjuefni hin ströngu skilyrði sem bankarnir setja um að lántakandi sé með önnur viðskipti hjá sér. Slík skilyrði draga úr möguleikum fólks til að bregðast við breyttum aðstæðum, til dæmis ef gjaldskrá fyrir aðra þjónustu en veðlán hækkar. Þá er ljóst að þeim sem fjármagna húsnæðiskaup hjá bönkum stendur ekki til boða sama greiðsluerfiðleikaaðstoð og þeim sem taka lán hjá Íbúðalánasjóði.
Félagslegur stuðningur við húsnæðisleigjendur felst nú aðallega í húsaleigubótakerfinu, svo og í hinu upphaflega kerfi niðurgreiddra lána Íbúðalánasjóðs vegna uppbyggingar leiguíbúða. Það er ljóst að breytingarnar á húsnæðismarkaðnum síðustu mánuði geta komið illa við ýmsa sem af einhverjum ástæðum eiga ekki kost á öðru en að leigja. Þannig er hugsanlegt að hátt fasteignaverð miðað við húsaleigu leiði til þess að eigendur leiguhúsnæðis noti tækifærið og selji eignir sínar út af leigumarkaðnum. Við þetta mundi framboð leiguhúsnæðis minnka. Þar við bætast áhrifin af nýrri áherslu á húsnæðisbætur til einstaklinga fremur en uppbyggingu félagslegs húsnæðis. Hættan er sú að verið sé að vísa einstaklingum sem búa við hvað verstu kjörin á grunnan leigumarkað þar sem verð getur þotið upp úr öllu valdi þegar húsnæði er selt út úr honum.